Ubezpieczenie nieruchomości i hipoteczne 2025 – co musi mieć każda polisa domu/mieszkania?

Rodzaje ubezpieczeń nieruchomości – nie tylko na mur

1. Ubezpieczenie murów

To podstawowa forma ochrony, najczęściej wymagana przez bank jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Chroni samą konstrukcję budynku lub lokalu – ściany, dach, stropy, elementy stałe (np. tynki, glazura, instalacje).

Zakres:

• pożar, eksplozja, uderzenie pioruna, zalanie z instalacji wod-kan, huragan, grad, upadek drzewa, zapadnięcie się ziemi itp.

Uwaga: Nie obejmuje wyposażenia ani ruchomości – tylko same „mury”.

2. Ubezpieczenie elementów stałych

Czasem łączone z „murami”, ale często wymaga osobnego doprecyzowania. Obejmuje:

• zabudowy kuchenne, wanny, panele, okna, drzwi, kominki, klimatyzację itp.

Przydatne szczególnie w mieszkaniach wykończonych „pod klucz”.

3. Ubezpieczenie ruchomości domowych

To ochrona Twojego majątku w mieszkaniu, czyli:

• mebli, RTV/AGD, ubrań, sprzętu sportowego, komputerów, dzieł sztuki, a nawet gotówki i biżuterii (w określonych limitach).

Zakres szkód: kradzież z włamaniem, pożar, zalanie, wandalizm.

4. OC w życiu prywatnym

Ochrona przed skutkami szkód wyrządzonych osobom trzecim – np. zalanie sąsiada, potknięcie się listonosza na nieodśnieżonych schodach, upadek doniczki z balkonu.

Limit odpowiedzialności: od 50 000 do nawet 1 000 000 zł.

Bardzo istotny dodatek, zwłaszcza w mieszkaniach w bloku.

Kredyt hipoteczny a obowiązkowe ubezpieczenie – co wymaga bank?

Każdy bank w Polsce wymaga od kredytobiorcy zawarcia ubezpieczenia:

✅ Murów + elementów stałych (co najmniej na kwotę kredytu),
✅ Cesji na bank – bank musi być wskazany jako uposażony w razie szkody.

Uwaga:

• Bank nie wymaga ubezpieczenia ruchomości ani OC – to Twoja decyzja, ale warto to rozważyć.
• Nie musisz kupować ubezpieczenia od banku – możesz wykupić polisę samodzielnie, często znacznie taniej.

Na co zwrócić uwagę wybierając polisę nieruchomości w 2025 roku?

1. Zakres podstawowy vs. All Risk

Zakres podstawowy to lista zdarzeń (tzw. ryzyka nazwane), za które odpowiada ubezpieczyciel – np. pożar, powódź, huragan. Wszystko inne – wyłączone.

All Risk (ubezpieczenie od wszystkich ryzyk) obejmuje wszystko oprócz wyraźnie wskazanych wyłączeń. Zwykle droższe, ale bardziej kompleksowe.

Wniosek: jeśli chcesz spać spokojnie – szukaj polis All Risk.

2. Suma ubezpieczenia – realna czy zaniżona?

Nie ubezpieczaj mieszkania „na kwotę kredytu” tylko dlatego, że tak chce bank.
Ubezpieczaj wg wartości odtworzeniowej lub rynkowej.

• Odtworzeniowa – koszt przywrócenia do stanu sprzed szkody (np. odbudowa domu).
• Rynkowa – wartość sprzedaży nieruchomości.

Dla lokali – najczęściej stosuje się wartość rynkową, dla domów – odtworzeniową.

Uwaga na niedoubezpieczenie! Jeśli ubezpieczysz na zbyt niską kwotę, ubezpieczyciel wypłaci tylko część odszkodowania (proporcjonalnie).

3. Franszyza i limity

• Franszyza integralna – jeśli szkoda nie przekracza np. 500 zł, nie otrzymasz odszkodowania.
• Franszyza redukcyjna – np. potrącenie 300 zł z każdej wypłaty.
• Limity odpowiedzialności – zwłaszcza dla sprzętu elektronicznego, gotówki, biżuterii.

Przykład: polisa może przewidywać tylko 5 000 zł za sprzęt RTV – resztę pokryjesz sam.

4. Dodatki, które warto rozważyć

• Home Assistance – pomoc hydraulika, elektryka, ślusarza 24/7.
• OC najemcy – jeśli wynajmujesz mieszkanie komuś i najemca wyrządzi szkodę.
• Ubezpieczenie od dewastacji przez lokatora – coraz częściej dostępne.
• Cyber ochrona – dla smart domów i sieci Wi-Fi.

Zmiany na rynku ubezpieczeń w 2025 roku

1. Wzrost składek – inflacja i koszty budowlane

W 2024/25 średnia cena ubezpieczenia mieszkania wzrosła o ok. 12–18% względem roku poprzedniego, głównie ze względu na:

• droższe materiały budowlane i robociznę,
• więcej wypłat z tytułu szkód pogodowych,
• rosnącą wartość nieruchomości.

2. Wprowadzenie taryf dynamicznych

Niektóre firmy (np. Generali, Warta) wprowadziły taryfikację zależną od ryzyka lokalizacji – np. wyższe składki w rejonach zalewowych, górskich, czy obszarach z większą przestępczością.

3. Nowe ryzyka – ochrona przed skutkami zmian klimatu

Pojawiły się specjalne pakiety „klimatyczne”, uwzględniające:

• ulewne opady,
• cofkę,
• napór śniegu i lodu,
• uszkodzenia konstrukcji przez wiatr i grad.