Promocyjne oferty:
News z:
niedziela, 08 lutego 2026
15:40
niedziela, 08 lutego 2026
15:40Wiadomości dnia
Wiadomości dnia
Rynek magazynowy w Polsce: nowa rzeczywistość w 2026 roku
Rok 2025 na rynku nieruchomości magazynowych to nie był czas fajerwerków i bicia kolejnych rekordów. To był czas wielkich porządków i strategicznego myślenia. Choć na pierwszy rzut oka liczby mogą niepokoić, rynek nie hamuje, on po prostu dojrzewa. Deweloperzy budują prawie o połowę mniej, a najemcy, zamiast szukać nowych lokalizacji, wolą optymalizować to, co już mają. Co to oznacza dla biznesu i inwestorów?
Szok podażowy, czyli twarde dane
Liczby mówią same za siebie i pokazują skalę zmiany. W 2025 roku deweloperzy wykazali się dużą ostrożnością, co przełożyło się na historyczne spadki w nowej podaży.
- Nowa podaż: Do użytku oddano zaledwie 1,7 mln m kw. powierzchni.
- Spadek: Oznacza to spadek o 35% rok do roku i aż o 47% mniej od średniej z ostatnich pięciu lat.
- Popyt: Całkowity popyt brutto, wynoszący ponad 6,8 mln m kw., był drugim najwyższym w historii. Jednak po raz pierwszy w historii polskiego rynku popyt netto (nowe umowy i ekspansje) był niższy od renegocjacji istniejących umów.
Na początku 2026 roku całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęły 37,2 mln m kw., a w budowie pozostawało 1,8 mln m kw.
Dlaczego firmy wolą zostać na swoim?
Decyzja o renegocjacji umowy zamiast przeprowadzki do nowego obiektu staje się dominującym trendem. Powód jest prosty: firmy liczą koszty jak nigdy dotąd. Przeprowadzka to nie tylko nowy czynsz, ale ogromne koszty inwestycyjne, ryzyko przerwania łańcucha dostaw oraz wyzwania związane z rekrutacją pracowników w nowej lokalizacji. Firmy skupiają się na stabilności operacyjnej i optymalizacji procesów w sprawdzonych miejscach.
Deweloperzy zaciągają hamulec. Koniec ery spekulacji?
Ostrożność najemców naturalnie przełożyła się na działania deweloperów. Budowanie „w ciemno” staje się coraz rzadsze. W czwartym kwartale 2025 roku tylko około 40% powierzchni w budowie powstawało na zasadzie spekulacyjnej. To jasny sygnał, że rynek przechodzi od gwałtownej ekspansji do bardziej zrównoważonego rozwoju, gdzie nowe projekty muszą mieć solidne uzasadnienie biznesowe, często w postaci umów przednajmu.
Europa w podobnym tonie, a Polska liderem nowoczesności
Spowolnienie nie jest wyłącznie polską specyfiką. W całej Europie obserwuje się podobne trendy ostrożności, jednak Polska na tym tle wyróżnia się bardzo pozytywnie.
- Pozycja lidera: Z zasobami przekraczającymi 36 mln m kw. Polska jest piątym rynkiem magazynowym w Europie.
- Nowoczesność: Jesteśmy absolutnym liderem w Europie Środkowo-Wschodniej. Prawie połowa naszych magazynów powstała po 2020 roku, co oznacza, że dysponujemy jedną z najnowocześniejszych infrastruktur na kontynencie.
- Czynsze: Polska pozostaje konkurencyjna cenowo. Stawki za najlepsze obiekty w centralnej Polsce oscylują wokół 4-5 euro za m kw., podczas gdy w logistycznych sercach Europy Zachodniej, jak Londyn czy Monachium, są one kilkukrotnie wyższe.
Nowe trendy, które definiują rynek magazynowy
Zaobserwowane spowolnienie jest w rzeczywistości początkiem głębszych, jakościowych zmian. To one zdefiniują, kto wygra, a kto straci na rynku w najbliższych latach.
Firmy, zwłaszcza z sektora e-commerce, odchodzą od modelu jednego, centralnego magazynu na rzecz kilku mniejszych obiektów w różnych regionach. Celem jest skrócenie dystansu do klienta końcowego, dywersyfikacja i optymalizacja logistyki ostatniej mili. To strategiczne przesunięcie napędza popyt na rynkach regionalnych, które do tej pory znajdowały się w cieniu głównych hubów logistycznych.
Jakość i technologia w cenie
Magazyn przestaje być postrzegany jako zwykły koszt. Staje się elementem budowania przewagi konkurencyjnej. Nowy popyt jest bardziej „finezyjny” i skoncentrowany na obiektach wysokiej jakości. Kluczowe stają się:
- Automatyzacja i technologie Przemysłu 4.0.
- Zrównoważony rozwój i certyfikaty ekologiczne (BREEAM, LEED).
- Dopasowanie do specyficznych potrzeb (e-commerce, e-grocery, chłodnie).
Groźba niedoboru najlepszych powierzchni
Ograniczenie nowej podaży ma swoją cenę. Już teraz eksperci alarmują, że w najbardziej pożądanych lokalizacjach może wkrótce zabraknąć nowoczesnej powierzchni, zwłaszcza dużych modułów. Według danych JLL, w całej Polsce dostępnych jest tylko 10 modułów o powierzchni przekraczającej 30 tys. m kw. To stwarza ryzyko dla dużych firm planujących rozwój i może prowadzić do wzrostu czynszów w tym segmencie.
Co z cenami? Czynsze stabilne, inwestorzy aktywni
Mimo spadku wskaźnika pustostanów do 7,3% w grudniu 2025 roku, czynsze za powierzchnie magazynowe pozostają na stabilnym poziomie. W parkach pozamiejskich wahają się od 3,5 do 6 euro za m kw. miesięcznie.
Co ciekawe, sektor magazynowy przyciągał inwestorów. W 2025 roku wartość transakcji inwestycyjnych wyniosła 1,5 mld euro, co jest najwyższym wynikiem od 2022 roku. Rosnącą popularnością cieszą się transakcje typu sale & leaseback, które pozwalają firmom uwolnić kapitał zamrożony w nieruchomościach.
Co dalej z rynkiem magazynowym w Polsce?
Polski rynek magazynowy wchodzi w fazę dojrzałości. Czas niepohamowanego wzrostu ustępuje miejsca erze optymalizacji, strategii i jakości. Ostrożność deweloperów, choć zrozumiała, może w perspektywie kilku kwartałów doprowadzić do luki podażowej i wzrostu presji na czynsze w najlepszych lokalizacjach. Wygrają ci, którzy już dziś potrafią zaoferować elastyczny, nowoczesny i zrównoważony produkt, idealnie dopasowany do nowych, bardziej wymagających realiów biznesowych.
Eksperci finansów od 5 lat+
Najlepsze promocje bankowe
Zaufanie tysięcy użytkowników
Technologia i wiarygodność
